Chaque année, des milliers de locataires de Laval et de Montréal se posent la même question au moment de renouveler leur bail : est-ce le moment d’acheter?
Entre des loyers qui grimpent et des prix de propriétés élevés, le calcul n’est pas évident. Joseph Chartouny, courtier immobilier résidentiel et commercial chez RE/MAX 2000, vous aide à y voir clair avec des chiffres concrets et une option que beaucoup oublient.
Louer ou devenir propriétaire
Au-delà des émotions, acheter ou louer est d’abord une décision financière. Elle dépend de trois facteurs :
- le coût mensuel réel de chaque option
- la richesse que vous bâtissez avec le temps
- votre horizon de vie
Le portrait du marché à Laval et à Montréal
À Laval, le prix médian d’une maison unifamiliale tournait autour de 627 000 $ en mai 2026, un niveau stable sur un an. Sur l’île de Montréal, il atteignait environ 780 000 $.
Côté location, la situation est tout aussi tendue. Selon la SCHL, le loyer moyen des logements libres à Laval s’élevait à 1 716 $ par mois en octobre 2023, avec un taux d’inoccupation de 2,1 %. C’est 641 $ de plus que le loyer moyen des logements occupés.
En clair, se loger coûte cher, que l’on achète ou que l’on loue. D’où l’importance de comparer correctement.
Rester locataire
La location séduit encore plusieurs ménages de Laval et de Montréal, mais avant de renouveler votre bail, il vaut la peine de bien peser ses avantages et ses pièges.
Les atouts de la location
La location offre une liberté précieuse. À la fin du bail, vous pouvez déménager pour un emploi, une relation ou une nouvelle étape de vie, sans payer de commission de courtage ni de taxe de bienvenue.
Le propriétaire de l’immeuble assume les taxes foncières, la taxe scolaire, les grosses réparations et l’entretien. Votre seule assurance habitation à payer est celle de vos biens.
Vous n’avez pas non plus à immobiliser une mise de fonds. Ces sommes peuvent fructifier dans un CELI ou un REER, à condition d’investir réellement la différence plutôt que de la dépenser.
Le piège du changement de logement
Au Québec, le Tribunal administratif du logement (TAL) protège le droit au maintien dans les lieux et encadre les hausses lors du renouvellement d’un bail. Le problème survient quand vous devez déménager.
Dans le Grand Montréal, le loyer moyen d’un 4½ a augmenté de 18,9 % lors d’un changement de locataire en 2023, contre 5,7 % pour un renouvellement de bail.
Un locataire qui change de logement paie donc souvent beaucoup plus cher pour un espace équivalent. Et peu importe le nombre d’années passées à payer un loyer, il ne bâtit aucune valeur nette.
Devenir propriétaire
Acheter une propriété demande un effort financier important au départ, mais c’est aussi l’un des moyens les plus sûrs de bâtir votre patrimoine à long terme.
L’équité, votre épargne forcée
Chaque paiement hypothécaire comprend une part d’intérêts et une part de capital. Cette part de capital, c’est votre équité. Elle grossit à chaque mois et vous la récupérez à la revente.
S’y ajoute la plus-value. Au Québec, le prix médian des unifamiliales a grimpé de 67 % en cinq ans. Le gain réalisé à la vente de votre résidence principale est en plus exonéré d’impôt.
Sur 25 ans, la différence de patrimoine entre un propriétaire et un locataire peut dépasser plusieurs centaines de milliers de dollars.
Le budget complet du propriétaire
Être propriétaire implique des dépenses que le locataire ne voit jamais. Un budget réaliste les intègre dès le départ.
Les dépenses récurrentes
Prévoyez notamment :
- les taxes foncières municipales et la taxe scolaire, calculées selon l’évaluation municipale
- une assurance habitation qui couvre tout le bâtiment
- le chauffage, l’électricité et le déneigement
À l’achat, comptez aussi la taxe de bienvenue (droits de mutation), le notaire et l’inspection préachat. Pour une maison de 627 000 $ à Laval, ces frais dépassent facilement 12 000 $.
Le fonds de prévoyance pour l’entretien
Toiture, thermopompe, fenêtres, drain français : les réparations finissent toujours par arriver.
Mettez de côté environ 1 % de la valeur de la propriété par année. Pour une maison lavalloise au prix médian, cela représente un peu plus de 500 $ par mois. Ce fonds vous évite de financer une urgence sur une carte de crédit.
Vous payez un loyer depuis des années et vous vous demandez si vous pourriez acheter?
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Le calcul qui tranche
Les comparaisons générales ont leurs limites : rien ne vaut un exemple concret, basé sur le prix médian d’une maison à Laval, pour mesurer l’écart réel entre acheter et louer.
Scénario chiffré
Prenons une maison de 627 000 $ à Laval avec la mise de fonds minimale de 37 700 $. La prime d’assurance prêt hypothécaire de la SCHL, environ 4 %, est ajoutée au prêt.
Les estimations suivantes reposent sur une hypothèse de taux de 4,5 % sur 25 ans :
| Dépense | Coût mensuel estimé |
| Paiement hypothécaire | environ 3 390 $ |
| Taxes foncières et scolaires | environ 420 $ |
| Assurance habitation | environ 110 $ |
| Fonds d’entretien | environ 520 $ |
| Total | environ 4 440 $ |
C’est beaucoup plus qu’un loyer à 1 716 $. Un appartement et une maison unifamiliale avec terrain ne sont toutefois pas des produits équivalents. Pour une famille qui veut de l’espace, louer une maison à Laval coûte nettement plus cher, quand on en trouve une.
La part du paiement qui vous enrichit
Dans ce scénario, environ 1 100 $ par mois servent à rembourser le capital dès la première année. Cette somme n’est pas dépensée : elle s’accumule dans votre propriété.
Le coût réellement « perdu » tourne donc autour de 3 300 $ par mois. Ce coût diminue avec le temps, puisque la part de capital augmente à chaque année et que la valeur de la maison suit généralement l’inflation.
Acheter un plex pour réduire son coût de logement
Entre la location et l’achat d’une maison unifamiliale, il existe une option souvent négligée par les premiers acheteurs : acquérir un plex et laisser vos locataires vous aider à payer votre propriété.
Vivre dans un logement, louer les autres
Pour beaucoup de jeunes acheteurs de Laval et de Montréal, la meilleure option n’est ni de louer ni d’acheter une unifamiliale. C’est d’acheter un duplex, un triplex ou un quadruplex et d’en occuper un logement.
Les loyers perçus réduisent votre coût d’habitation, et parfois l’annulent presque. La plupart des prêteurs tiennent aussi compte d’une partie de ces revenus de location dans le calcul de votre capacité d’emprunt.
Vous devenez à la fois propriétaire et investisseur. Vous profitez de la plus-value de l’immeuble pendant que vos locataires vous aident à rembourser l’hypothèque.
Mise de fonds, CELIAPP, RAP et test de résistance
Pour un plex occupé par son propriétaire, la mise de fonds minimale est de 5 % pour un duplex et de 10 % pour un triplex ou un quadruplex. Deux outils fiscaux peuvent vous aider à la réunir :
- Le CELIAPP : jusqu’à 8 000 $ par année, pour un maximum de 40 000 $, avec déduction d’impôt.
- Le Régime d’accession à la propriété (RAP) : jusqu’à 60 000 $ retirés de vos REER.
Vous devrez aussi réussir le test de résistance, qui consiste à vous qualifier au plus élevé de deux taux : 5,25 % ou votre taux contractuel majoré de 2 %.
Êtes-vous prêt? Les questions à vous poser
Avant de vous lancer, répondez honnêtement à ces questions :
- Resterez-vous au moins cinq ans dans la propriété? Sous cet horizon, les frais d’achat et de revente risquent d’absorber le gain : taxe de bienvenue, notaire, commission, déménagement.
- Votre emploi est-il stable?
- Avez-vous un coussin d’urgence en plus de votre mise de fonds?
Faites ensuite une préqualification hypothécaire. Vous connaîtrez votre budget exact et pourrez présenter une offre crédible lorsque la bonne propriété se présentera.
Joseph Chartouny, votre allié pour passer de locataire à propriétaire
Joseph Chartouny accompagne autant les premiers acheteurs que les investisseurs immobiliers à Laval et à Montréal. Passionné et excellent communicateur, il peut vous aider à :
- comparer le coût réel de chaque option selon votre situation
- repérer les unifamiliales et les plex qui correspondent à votre budget
- analyser le rendement des revenus de location
- négocier en votre nom jusqu’à la signature chez le notaire